월급쟁이의 첫부동산 공부

 

"투자를 너무 어렵게 생각하지 말자."

부동산은 남의 나라 이야기라 생각했었다. 너무나도 리스크도 크고 어렵다고,

하지만 이책에서 이야기하는 접근법은

투기가 아닌 투자를 할 수 있는 방법을 알려준다.

누군가의 말이 아닌 지표로서 판단할 수 있는 몇몇 기준들을 통해

투자할 곳을 찾고 매수 시점과 매도 시점을 판단할 수 있다.

하자 : "지역 선정을 하고, 시뮬레이션을 돌려보자"

전세가율이 높은 아파트를 찾는 간단한 방법

대부분 조인스랜드, 닥터아파트 등 부동산 전문 사이트에서 전세가율이 높은 아파트 목록을 제공합니다.

아파트 가격 변동 요인

• 수요/공급 : 수요량, 인허가물량/착공물량, 입주 물량, 미분양
• 경기 : 경기성장률 -> 소득
• 심리 : 매수우위지수, 전세수급지수, 매매거래지수, 전세거래지수
• 유동성(가수요) : 거래량, 외지인 거래량, 외지인비율
• 정부규제 : 대출 규제, 분양가상한제 등

가구수는 1인가구, 핵가족, 이혼부부 증가 등의 원인으로 큰 폭으로 증가하고 있다는 사실을 잊지 말자.

수도권 상승 순서

강남4구 -> 용산, 성동구 -> 마포구, 양천구 -> 강서구, 서대문구 -> 고양시 -> 파주시 -> 광명, 과천 -> 분당 -> 평촌, 군포, 용인, 수원, 화성 -> 하남 -> 구리, 남양주

본인에게 맞는 크리테리아(기준)을 선정해 한 번 더 투자지역을 걸러낸다. 예를들어, 지역별 평단가 비교, 인구수, 투자금 등을 추가로 고려해 최종 투자지역을 선정한다.

전국의 인허가 데이터 물량은 2000년부터 2018년까지 연평균 38만 세대이다. 이 인허가 물량 중 착공되는 인허가 물량은 약 75% 수준이므로, 28만 5천 세대 정도가 될 것이다.

여기서 착공 물량의 수를 우리나라 인구수로 나누면 0.55%라는 데이터를 얻을 수 있다. 약 20년간 평균 착공 물량을 적정 수요량으로 보는 것이다. 이 수치를 각 도시별 인구수에 대입하면 각 도시별 적정 수요량을 알 수 있는 것이다.

예를 들어, 대전의 경우 대전시 인구 148만 1701명에 0.55%는 8,149가구가 계산된다. 즉 매년 신규 입주 물량이 8149가구 정도가 되어야 수요와 공급의 밸런스를 유지한다는 것이다.

지역별 비교를 할 때 인구수를 통해 평단가를 내는 이유도 있다. 인구수가 유사하면 수요가 유사하다고 가정할 수 있기 때문이다.이 인구수에 따른 평단가 비교는 가정이기 때문에 정확히 맞다고 볼 수는 없지만

인구수가 유사한 지역의 아파트 가격이 비슷하게 가는 것을 보면 꽤 신뢰성이 있는 방법이라고 생각한다.

향후 투자 유망 지역 선정방법

• 인허가 감소 패턴, 미분양 감소 패턴, 하락률 감소 지역, 입주 물량 감소 패턴
• 나만의 추가 기준 (지역별 평단가 비교, 호재, 투자금 등)
• 최종 지역 선정

매수심리(매수우위지수)

매도자 많음/매수자 많음/비슷함 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록 하여 만들어진 지표

매수우위지수 = 100 + '매수자 많음' 비중 - '매도자 많음' 비중

100초과할수록 매수자가 많다는 의미

미분양 물량은 한국감정원, 부동산 지인 사이트 등에서 볼 수 있다. 개인적으로는 이 사이트보다 통계누리 사이트(stat.molit.go.kr)의 데이터를 확인해 보기를 강력 추천한다.

통계누리 로우 데이터를 활용하면(통계누리 -> 주택 -> 승인 통계 -> 주택건설 실적(인허가)를 차례대로 선택하면 받을 수 있다.

부동산 산업의 기본 사이클

• 공급량 -> 건설회사->분양물량 증가 -> 입주 물량 증가 -> 부동산 경기 침체->가격 하락

전세 매물이 부족하다는 의미는 매매가격 대비 전세가격, 즉 전세가율이 높게 형성될 수 있다는 것을 의미한다.

물가지수와 아파트 매매가/전세가 그래프를 자세히 살펴보면, 한가지 큰 차이점을 알 수 있다. 물가지수는 보통 매월, 매년 꾸준한 상승 추세를 보이는 반면, 아파트 매매가/전세가는 일정 기간 하락 또는 보합하다가

그동안 상승하지 못했던 상승분이 짧은 기간에 상승하는 모습이다.

부동산지인(www.aptgin.com), 아파트실거래가, 호갱노노 등 웹사이트 또는 어플에서 쉽게 파악할 수 있다.

통화량은 한국은행 경제통계시스템(ecos.bok.or.kr)에 접속하여 데이터를 확인할 수 있다.

대전 시계열 자료를 유심히 보다 보면 모든 구가 동시다발적으로 오르는 게 아니라 '서구->유성구->중구->동구->대덕구' 순으로 오르는 것을 알 수가 있다.

한 지역을 투자할 때 투자 기회가 한번만 오는 것이 아니다. '구'별 부동산 사이클에 의해 여러 번 투자기회를 맞을 수 있다는 것을 잊지 않았으면 한다.

투자금이 적은 투자자라면 투자를 폭넓게 검토해야 한다. 이 시기에 1.5군~2군 아파트의 매매가와 전세가의 차이가 1군 아파트보다 많이 적은 시기이기 대문이다.

즉, 투자금이 부족한 투자자는 이 시기에 1.5군 ~ 2군 아파트에 투자하면 투자금을 줄일 수 있다.

아파트 시세 흐름을 비교하는 방법만 갖고도 얼마든지 저평가 아파트를 찾을 수 있고, 그 아파트 투자 진입 타이밍까지 유추할 수 있다.

개발 호재나 한 지역의 주민들이 선호(입지)하는 아파트를 인터넷으로 조사하는 것은 분명 한계가 있다. 이런 정보들은 현장에서 채우는 것이다.

강서구 등촌동의 과거 연쇄반응을 분석해 아파트 상승이 '등촌아이파크 1차=대동황토방 > 한사랑삼성1차 > 라인 = 등촌코오롱 = 우선'순서로 상승된다는 것을 파악했습니다.

부동산에 투자하려 할 때 바닥 다지기 구간은 데이터로 잘 포착되지 않는다.

다만 부동산 현장에서 느끼는 것을 바탕으로 어느 정도 유추가 가능하다. 한 지역의 아파트 매매가는 보합인데, 전세가가 상승하고 있다거나, 전세수요가 많아 전세가 시장에 많지 않다면 바닥 다지기 구간이라고 생각해도 된다.

유사하게 평단가가 높은 아파트가 평단가가 낮은 아파트보다 상승 시기에 아파트 가격이 더 많이 오르게 된다.

투자를 너무 어렵게 생각하지 말자. 여기서 언급된 모든 데이터를 검토할 필요도 없고, 한 지역의 모든 아파트를 전수 조사할 필요도 없다. 여러분이 판단하여 필수적으로 봐야 할 데이터를 선별하고, 그 데이터를 바탕으로 현장에 가서 조사하면 된다. 현장에서는 한 지역의 모든 아파트를 검토할 필요없이, 관심 있는 '동' 위주로 검토하면 좋겠다.

매도를 비교적 쉽게 하는 방법

• 가급적 4년 이상 오를 지역을 매수해라. 2년 후에도 활황장일 확률이 높기 때문에 비교적 매도하기가 수월하다.
• 원하는 매도 시점(보통 전세를 주게 되는 경우 2년 후)을 입주 물량이 없는 시기로 맞추어라. 이 시기에는 신규 공급물량이 없기 때문에 매도하기가 유리하다.
• 부동산 사이클이 상승장일 때 매도해라.
• 일년 중 비수기보다는 성수기 때 매도해라. 우리나라는 신학기에 맞춰 수요가 가장 많기 때문에, 2~3월, 8월 중순~9월에 매도시점을 잡으면 좋다.
• 시세보다 저렴하게 매도해라. 시세대로 가격을 받고자 하는 욕심에 매도 시기를 놓치는 경우가 있다. 투자할 지역을 찾았다면 과감히 처분해라.

공급물량(인허가물량, 입주 물량, 미분양 물량), KB시계열 자료 등을 통해 1차 지역을 선정하고 자기만의 크리테리아를 통해 최종 지역을 몇군데 선정한다. 다음 KB심리, 거래량, 매매증감률 데이터와 현장 임장을 통해 지역 흐름을 파악한 후 상승 흐름이 퍼져나가는 지역의 공시가격 1억 이하 아파트를 투자해야 한다.

이렇게 투자할 때 한 도시만 분석하는 게 아니라 연계 지역을 같이 분석해야 한다. 부동산 기본 데이터인 공급 물량뿐만 아니라 인구 이동도 같이 분석하면 투자할 때 많은 도움을 받을 수 있다.

(국가통계포털->온라인간행물->주제별->인구->국내이동통계에서 로우 데이터를 다운받을 수 있다.)